Kira Tespit Davası

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, mevcut bir kira sözleşmesi devam ederken kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hâle getirilmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava hem konut hem de işyeri kiraları bakımından mümkündür. Amaç, taraflardan birinin lehine değil, objektif ölçütlere göre hakkaniyete uygun bir kira bedelinin belirlenmesidir. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, kira bedelinin emsallere göre çok düşük ya da çok yüksek kalması bu davayı gündeme getirir.

Kira tespit davası açılabilmesi için kural olarak kira sözleşmesinin en az beş yıldır devam ediyor olması gerekir. Beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde ise, sözleşmede kira artış oranına ilişkin bir hüküm yoksa dava açılabilir. Bu durumda hakim emsal kira bedellerine göre değil 12 aylık TÜFE oranlarını geçmemek kaydıyla bir bedel tespitine karar verecektir ki bu imkan her yeni kira döneminde taraflara da zaten tanınmıştır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise mahkeme, TÜFE oranıyla bağlı olmaksızın serbest bir değerlendirme yapar. Bu nedenle dava şartlarının doğru tespiti büyük önem taşır.

Kira tespit davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Kiraya veren, düşük kalan kira bedelinin artırılmasını talep edebilirken; kiracı ise fahiş seviyeye ulaşan kira bedelinin düşürülmesini isteyebilir. Tarafların davayı açabilmesi için kira sözleşmesinin tarafı olmaları gerekir.

Mahkeme, kira bedelini belirlerken taşınmazın niteliğini, kullanım amacını, bulunduğu çevreyi ve emsal kira bedellerini dikkate alır. Uygulamada bilirkişi incelemesi yapılması neredeyse kaçınılmazdır. Beş yılı aşan sözleşmelerde ayrıca hakkaniyet indirimi de gündeme gelir. Bu indirim, kiracının daha önce de aynı taşınmazda kiracı olmasından dolayı uygulanır ve genellikle %10–20 aralığında olur.

Kira tespit davasının açılma zamanı, hükmedilecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler. Genel kural olarak dava, yeni kira döneminden en geç 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde karşı tarafa yazılı ihtar gönderilmelidir. Aksi hâlde mahkemenin belirlediği kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Dava sonucu belirlenen kira bedeli ileriye etkili sonuç doğurmakla ancak belli şartların varlığı halinde geriye etkili sonuç doğuracak duruma gelir. Kira sözleşmesinde artışa ilişkin hüküm bulunuyorsa yeni kira döneminin sonuna kadar dava açıldığı ve yeni dönem başından itibaren tespiti istendiği takdirde hüküm geriye etkili olarak yeni dönem başından itibaren geçerli olmaktadır.

Kira sözleşmesinde artışa yönelik hiç hüküm bulunmaması durumunda kiraya veren yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kira tespit davası açmak üzere arabuluculuğa başvurmalı ya da kiracıya yazılı bir ihtarda bulunup yeni dönem sonuna kadar dava açmalıdır.

Kira sözleşmesindeki “artış şartı” maddesi, belli bir oranı ya da miktarı  (1/4 oranında, %20 oranında, 4000 TL artış) içerebileceği gibi hiç doldurulmamış şekilde(……..) de bırakılmış olabilir. Her iki durumda da tarafların artışa yönelik iradesinin varlığı karine olarak kabul edilir ve yeni kira döneminin 30 gün öncesinden ihtarda bulunma zorunluluğu bulunmadan yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir. Bu hususta aşağıya eklediğimiz yargıtay kararları önem arz etmektedir.

T.C. YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2017/8251 Karar No: 2019/5094 Karar Tarihi: 29-05-2019

ÖZET: Davada dayanılan ve hükme esas alınan … başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde; yıllık kira artışının % ... oranında olacağı kararlaştırılmış ve oran belirtilmemiştir. Sözleşmede yıllık yapılacak artış oranı belli değil ise de, kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması nedeniyle davacının .. tarihinde açtığı dava ile .. tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. O halde Mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek istenen dönem kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir

T.C YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas : 2017/4006 Karar : 2018/10295 Karar Tarihi :18.10.2018

Mahkemece; sözleşmede artış şartının belli olmadığı, 1.12.2014 dönemi için açılan davanın süresinde olmadığı, 1.12.2015 dönemi için ise dava tarihi itibarı ile endeks uygulama imkanı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde; yıllık kira artışının % ... oranında olacağı kararlaştırılmış ve oran belirtilmemiştir. Sözleşmede yıllık yapılacak artış oranı belli değil ise de, kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması nedeniyle davacının 21.11.2014 tarihinde açtığı dava ile 01.12.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece, sözleşmede kiraya verenlerin iki kişi olduğu, bunlardan sadece biri tarafından davanın açıldığı, davacının payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebileceği hususu da gözetilerek 01.12.2014 tarihinde başlayan dönem için davacı kiraya verenin hissesine düşen miktarda kira bedelinin endeks uygulanması suretiyle artırılarak tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir

Ayrıca, bu davanın yalnızca bir tespit davası olduğu, dava sonucunda hükmedilen vekalet ücreti ve yargılama giderleri dışında ilamlı icraya konu olamayacağı ve tespit edilen kira bedelinin kararın kesinleşmesinden sonra tahsil edilmesi noktasında genel haciz yolu ile takip yapılması gerektiğini  vurgulamakta fayda görüyoruz

Kira tespit davaları, teknik detayları ve yargı içtihatları nedeniyle uzmanlık gerektirir. Hem kiracı hem de kiraya veren açısından doğru strateji belirlenmesi büyük önem taşır. Bu sebeple kira tespit davası avukatı ile profesyonel hukuki destek, davanın doğru zamanda, doğru taleplerle ve sağlam delillerle yürütülmesini sağlar.

Av. Selin Ece Öztürkmen Dağhan